案例解读：商品房买卖合同解除，贷款合同如何处理？案由：商品房买卖合同纠纷原告：张XX被告：XXX房地产开发公司被告：XXX银行审级：一审、二审张XX向一审法院起诉请求：依法判令XX房地产开发公司返还张XX购房款170000元及按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的自2012年12月7日起至起诉之日的利息。庭审前，张XX提交书面申请，变更诉讼请求为：1.解除张XX与XX银行签订的《个人购房借款合同》；2.XX房地产开发公司退还张XX支付的贷款1500元；3.XX房地产开发公司偿还张XX《个人购房借款合同》项下的剩余贷款及利息129086.40元；4.XX房地产开发公司支付张XX解除合同违约金10355元。
    一审法院认定事实：2012年10月27日，张XX与XX房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定张XX购买XX房地产开发公司开发的位于XX的房屋一套，房款共计250721元，其中首付款80721元，余款170000元以贷款的方式付清。为办理上述贷款，2012年12月3日，张XX与XX银行、XX房地产开发公司共同签订《个人购房借款合同》，约定:张XX作为借款人向XX银行贷款170000元，XX房地产开发公司为该笔借款的担保人;第十九条约定，本合同项下的贷款发放后，张XX与XX房地产开发公司就本合同项下贷款所购房屋发生的任何纠纷，均与XX银行无关，本合同正常履行。2014年8月18日，张XX作为申请人，向XX市仲裁委员会申请仲裁，请求解除与XX房地产开发公司之间的房屋买卖合同关系，经XX市仲裁委员会（2014）威仲字第3113号裁决书裁决，张XX与XX房地产开发公司解除双方于2012年10月27日的《商品房买卖合同》。2015年6月9日，张XX与XX房地产开发公司签订《委托卖房协议书》，其中记载张XX购买XX房地产开发公司开发的位于XX市XX区，房款共计250721元，因XX房地产开发公司未按期交房，故张XX向XX仲裁委员会申请仲裁，双方达成仲裁协议解除了《商品房买卖合同》，XX房地产开发公司应退还张XX全部购房款，双方通过抵顶另套房屋首付款的方式偿清首付款80721元，贷款部分尚未退还。经双方协商一致，XX房地产开发公司委托张XX出售该房屋，并用售房款抵顶剩余未还清的银行贷款。经查该房屋尚未出售，截至2020年4月之前的银行贷款已由XX房地产开发公司承担，此后未再继续偿还，2020年7月24日张XX自行偿还银行贷款1500元。另，张XX要求XX房地产开发公司承担违约金10335元，但关于双方有此约定未提交证据证实。一审判决：判决：一、解除张XX与XX银行之间签订的《XX银行个人购房借款合同》；二、XX房地产开发有限公司返还XX银行股份有限公司XX分行案涉《XX银行个人购房借款合同》项下剩余贷款，于判决生效后十日内付清；三、XX房地产开发有限公司返还张XX自行偿还的银行贷款1500元，于判决生效后十日内付清；四、驳回张XX的其他诉讼请求。案件受理费1850元，由XXX房地产开发有限公司负担。一审判决之后，贷款银行不服提出上诉，二审维持原判。
    律说法：1、很多当事人买房子是通过贷款的方式购买，那么如果后期购房者与开发商之间的商品房买卖合同解除了，贷款合同如何处理呢？本案就是典型的例证。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，张XX与XX房地产开发公司已通过仲裁的方式解除案涉《商品房买卖合同》，故张XX与XX银行之间签订的诉争《个人购房借款合同》之合同目的已无法实现，张XX有权请求予以解除。现张XX要求解除与与XX银行之间签订的诉争《个人购房借款合同》，理由充分、于法有据，应予支持。3、提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《个人购房借款合同》中约定“本合同项下的贷款发放后，张XX与XX房地产开发公司就本合同项下贷款所购房屋发生的任何纠纷，均与XX银行无关，本合同正常履行”，为事先拟定的格式条款，其内容排除了张XX解除贷款合同的主要权利，依据法律规定应为无效，故XX银行据此辩称张XX无权要求解除《个人购房借款合同》，于法无据，一审法院不予支持。4、关于张XX本次起诉申请解除《个人购房借款合同》是否超过诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，虽然张XX与XX房地产开发公司于2014年8月18日即解除了双方之间的商品房买卖合同，但据查明XX房地产开发公司按约定承担了2020年4月之前的诉争贷款清偿责任，此后因公司资金紧张再未偿还，造成案涉贷款逾期，使张XX的合法权益受到损害，故张XX于2020年7月15日提起本案诉讼，未超过诉讼时效，XX银行相应辩称一审法院不予采纳。5、按揭贷款合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力。按揭贷款解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，按照合同相对性原则，张XX应当返还所贷全部款项，XX银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。因所贷款项最终由出卖人取得，故为减少不必要的重复、繁琐及当事人的诉累，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”依据上述法律规定，本案中，XX房地产开发公司应将所收受的案涉房屋的购房贷款全部返还XX银行，因其已承担2020年4月之前的贷款清偿责任，故应将张XX自行偿还的1500元退还张XX，剩余贷款返还XX银行。XX房地产开发公司清偿剩余贷款本息等债务后，XX银行应及时解除案涉房屋的抵押登记。XX房地产开发公司辩称与张XX约定委托张XX代为出售案涉房屋，以售房款抵顶应退还的贷款。但经查明，案涉房屋至今尚未售出，张XX此委托售房合同目的至今未实现，且依据法律规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。故XX房地产开发公司相应辩称一审法院亦不予采纳。张XX要求XX房地产开发公司承担未及时足额支付房屋贷款违约金10355元，但对此未提交证据证实，故应承担举证不能的法律后果，对此一审法院不予支持。