律师随笔
开发商隐瞒楼盘不利情况被认定为欺诈，业主起诉撤销合同胜诉
作者：柳基伟 律师 时间：2022年10月13日
开发商隐瞒楼盘不利情况被认定为欺诈，业主起诉撤销合同胜诉
案由：商品房买卖合同纠纷
原告：荆X、金X
被告：淄博XX房地产开发有限公司
审级：一审、二审
【案情介绍】：
2018年8月23日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》合同编号XXX。原告购买被告开发的XXX三期25#幢1单元4层XXX号房，单价每平方米8347元，总价款1004561元，买受人应当于2018年8月17日前支付首期房价款370561元，余款634000元向银行申请贷款支付。被告应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房。第十四条规划变更(一)出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。
2018年8月5日，原、被告签订储藏室转让协议，原告支付价款21000元。原告于2018年9月5日支付购房款370561元，原告通过银行贷款支付购房款634000元，截止2022年1月27日原告支付借款利息110297元。2019年7月23日，原告发现其购买的楼房前面多了一个建筑物（风机房），与被告销售人员联系。后原告多次通过微信、电话等方式与被告销售部、工程部人员反映购买楼房客厅正前方有风机房遮挡视线，要求退房，并于2020年12月15日到高新区信访办反映要求解决处理。2020年10月30日，涉案楼房取得竣工验收备案、11月1日取得房屋建筑面积测绘报告。同年12月8日，被告向原告发出交房通知，12月18日再次发出交房通知，双方未办理交房。原、被告协商未果，原告诉来法院。
另，原告购买涉案楼房1至3层为商用区，4层以上为住宅区，原告楼房客厅正前方（正南方向）4.5米处原建有风机房，后因业主反映风机房部分拆除，现有消防风机，该风机台座高约2米，明显遮挡涉案楼房客厅视线。
【原告诉求】：
荆X、金X向一审法院起诉请求：1、撤销原告与被告于2018年8月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、被告退还原告购房款1004561元及资金占用利息（XX银行贷款634000元所产生，按2018年10月27日至2022年1月27日为止的同期房贷利率，利息为110297元）；3、被告因其欺诈行为支付原告未能及时购房而造成的损失23999元；4、判令被告退还原告首付款370561元产生的利息，利息为34110元（按2018年8月起至2022年1月止的同期贷款市场报价利率计算）；5、判令被告退还原告购买储藏室费用22000元及产生的利息3000元，合计25000元，利息是从2018年10月12日至2022年1月27日，按照房贷利率计算。
【判决结果】：
判决：一、撤销原告荆X、金X与被告淄博XX房地产开发有限公司2018年8月23日签订的合同编号XXX的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告淄博XX房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告荆X、金X购房款1004561元；三、被告淄博XX房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告荆X、金X资金占用利息110297元、利息34110元；四、被告淄博XX房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告荆X、金X购买储藏室款21000元、利息2822元
【律师评析】：
本案争议的焦点是原被告在签订预售合同时，被告是否有欺诈行为。
原告认为，其在签订合同前，依据售楼人员提供的XX三期规划与建筑方案设计图纸及答复，所购楼房客厅前并无遮挡物，而实际建成后有风机房严重遮挡视线，被告行为构成欺诈，因被告欺诈行为导致原告陷入错误认识签订合同，应予撤销。被告认为，被告在与原告签订商品房买卖合同预售之前，既已如实告知原告房屋周围环境，被告售楼人员已向原告提供设计图纸且售楼大厅的沙盘模型亦展示了售楼房屋的周围环境，故被告不存在故意隐瞒事实的行为，不构成欺诈。经查，原被告虽均提交了沙盘照片，但内容相互冲突，均不能作为有效证据，依据被告提供的XX三期规划与建筑方案设计图纸，外立面图均没有风机房，而后期施工图纸中有风机房，且建成后，因风机房遮挡问题双方争议，被告虽对风机房进行部分拆除，但消防风机及风机台座对原告所购楼房客厅视线有重大影响，影响了原告正常使用和生活质量。被告作为销售方，无证据证明在签订合同时对原告所购楼房客厅前有遮挡物进行了说明或告知，存在故意隐瞒事实的行为，有欺诈的故意，导致原告陷入错误认识，作出错误意思表示。依据规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，原告主张撤销合同的诉讼请求合法成立，予以支持。被告关于超出撤销权行使期限的辩解，本院认为，原告自2019年7月发现所购楼房有遮挡物，积极主动与被告协商解决处理，在经多次协商无果后提起撤销权诉讼，寻求司法救济，撤销事由应自2020年12月起算，未超过知道或应当知道撤销事由之日起一年的期限，被告辩解不能成立。
【善意提醒】：
上诉人作为房产商,有向购买者告知涉案房屋相邻环境真实情况的义务;被上诉人作为购买者有相应的知悉权。涉案房屋在二审开庭前，在被上诉人购买的涉案楼房前确有风机房存在，且消防风机高约2米，确能遮挡涉案楼房客厅视线，涉案房屋的相邻环境影响了被上诉人生活质量。上诉人未提交有效证据证实上诉人在与被上诉人签订涉案合同时，已将涉案房屋客厅正前方风机房、消防风机等遮挡物告知被上诉人，致使被上诉人基于错误认知与上诉人签订了涉案房屋买卖合同。所以说，如果开发商没有明确告知消费者所购楼房的真实情况，消费者是有权要求撤销合同的！
案由：商品房买卖合同纠纷
原告：荆X、金X
被告：淄博XX房地产开发有限公司
审级：一审、二审
【案情介绍】：
2018年8月23日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》合同编号XXX。原告购买被告开发的XXX三期25#幢1单元4层XXX号房，单价每平方米8347元，总价款1004561元，买受人应当于2018年8月17日前支付首期房价款370561元，余款634000元向银行申请贷款支付。被告应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房。第十四条规划变更(一)出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。
2018年8月5日，原、被告签订储藏室转让协议，原告支付价款21000元。原告于2018年9月5日支付购房款370561元，原告通过银行贷款支付购房款634000元，截止2022年1月27日原告支付借款利息110297元。2019年7月23日，原告发现其购买的楼房前面多了一个建筑物（风机房），与被告销售人员联系。后原告多次通过微信、电话等方式与被告销售部、工程部人员反映购买楼房客厅正前方有风机房遮挡视线，要求退房，并于2020年12月15日到高新区信访办反映要求解决处理。2020年10月30日，涉案楼房取得竣工验收备案、11月1日取得房屋建筑面积测绘报告。同年12月8日，被告向原告发出交房通知，12月18日再次发出交房通知，双方未办理交房。原、被告协商未果，原告诉来法院。
另，原告购买涉案楼房1至3层为商用区，4层以上为住宅区，原告楼房客厅正前方（正南方向）4.5米处原建有风机房，后因业主反映风机房部分拆除，现有消防风机，该风机台座高约2米，明显遮挡涉案楼房客厅视线。
【原告诉求】：
荆X、金X向一审法院起诉请求：1、撤销原告与被告于2018年8月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、被告退还原告购房款1004561元及资金占用利息（XX银行贷款634000元所产生，按2018年10月27日至2022年1月27日为止的同期房贷利率，利息为110297元）；3、被告因其欺诈行为支付原告未能及时购房而造成的损失23999元；4、判令被告退还原告首付款370561元产生的利息，利息为34110元（按2018年8月起至2022年1月止的同期贷款市场报价利率计算）；5、判令被告退还原告购买储藏室费用22000元及产生的利息3000元，合计25000元，利息是从2018年10月12日至2022年1月27日，按照房贷利率计算。
【判决结果】：
判决：一、撤销原告荆X、金X与被告淄博XX房地产开发有限公司2018年8月23日签订的合同编号XXX的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告淄博XX房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告荆X、金X购房款1004561元；三、被告淄博XX房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告荆X、金X资金占用利息110297元、利息34110元；四、被告淄博XX房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告荆X、金X购买储藏室款21000元、利息2822元
【律师评析】：
本案争议的焦点是原被告在签订预售合同时，被告是否有欺诈行为。
原告认为，其在签订合同前，依据售楼人员提供的XX三期规划与建筑方案设计图纸及答复，所购楼房客厅前并无遮挡物，而实际建成后有风机房严重遮挡视线，被告行为构成欺诈，因被告欺诈行为导致原告陷入错误认识签订合同，应予撤销。被告认为，被告在与原告签订商品房买卖合同预售之前，既已如实告知原告房屋周围环境，被告售楼人员已向原告提供设计图纸且售楼大厅的沙盘模型亦展示了售楼房屋的周围环境，故被告不存在故意隐瞒事实的行为，不构成欺诈。经查，原被告虽均提交了沙盘照片，但内容相互冲突，均不能作为有效证据，依据被告提供的XX三期规划与建筑方案设计图纸，外立面图均没有风机房，而后期施工图纸中有风机房，且建成后，因风机房遮挡问题双方争议，被告虽对风机房进行部分拆除，但消防风机及风机台座对原告所购楼房客厅视线有重大影响，影响了原告正常使用和生活质量。被告作为销售方，无证据证明在签订合同时对原告所购楼房客厅前有遮挡物进行了说明或告知，存在故意隐瞒事实的行为，有欺诈的故意，导致原告陷入错误认识，作出错误意思表示。依据规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，原告主张撤销合同的诉讼请求合法成立，予以支持。被告关于超出撤销权行使期限的辩解，本院认为，原告自2019年7月发现所购楼房有遮挡物，积极主动与被告协商解决处理，在经多次协商无果后提起撤销权诉讼，寻求司法救济，撤销事由应自2020年12月起算，未超过知道或应当知道撤销事由之日起一年的期限，被告辩解不能成立。
【善意提醒】：
上诉人作为房产商,有向购买者告知涉案房屋相邻环境真实情况的义务;被上诉人作为购买者有相应的知悉权。涉案房屋在二审开庭前，在被上诉人购买的涉案楼房前确有风机房存在，且消防风机高约2米，确能遮挡涉案楼房客厅视线，涉案房屋的相邻环境影响了被上诉人生活质量。上诉人未提交有效证据证实上诉人在与被上诉人签订涉案合同时，已将涉案房屋客厅正前方风机房、消防风机等遮挡物告知被上诉人，致使被上诉人基于错误认知与上诉人签订了涉案房屋买卖合同。所以说，如果开发商没有明确告知消费者所购楼房的真实情况，消费者是有权要求撤销合同的！
