案由：合同纠纷
上诉人（一审被告）：烟台某房产公司
被上诉人（一审原告）：栾某
一审被告：齐某



【案情介绍】：
栾某向一审法院起诉请求：1.判令烟台某房产公司赔偿其购房款损失180000元；2.判令齐某对烟台某房产公司的上述债务承担连带责任；3.本案诉讼费由烟台某房产公司、齐某承担。

一审法院认定事实：2019年11月22日，栾某（买方、乙方）与吕某（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方烟台经济技术开发区房屋，建筑面积42.21㎡，总房款为376000元，丙方（烟台某房产公司）代甲方收取乙方支付甲方的定金51000元，除房屋首付款145000元外，剩余房款180000元乙方通过银行贷款的方式支付；因定金不足，收其41000元，剩余10000元随其首付款补齐。栾某与吕某在合同尾部签名，居间方（丙方）烟台某房产公司未签名或盖章。栾某于2019年11月22日向吕某转账3000元、通过其婆婆李XX账户转账37000元，2019年11月25日通过手机转账60000元，2019年12月30日通过中国XX银行账户转账100000元，共计向吕某付款200000元。2020年1月9日，吕某与栾某签订《退款协议书》，约定自2020年1月9日解除涉案《房屋买卖合同》并终止履行，吕某于协议签订日之后15个工作日内将所取得的房款共计200000元整退还至栾某指定的银行账户，吕某退还前述费用给乙方或乙方指定账户后，双方形成的债务债权即全部清结。
栾某2019年6月至2020年3月期间在烟台某房产公司工作，烟台某房产公司系齐某独资的有限责任公司，齐某与吕某相识。另查明，2020年4月6日，吕某因涉嫌诈骗罪被烟台市公安局XX分局取保候审，2020年8月26日被烟台市XX区人民检察院取保候审，后被指控犯诈骗罪被提起公诉。2020年11月27日，烟台XX人民法院作出刑事判决书，事实认定：吕某2019年11月虚假出售烟台XX房间，以收取首付款为由骗取栾某200000元，案发后吕某已退赔栾某20000元；虚假出售XXX房间，以收取购房款和公共维修基金为由骗取王XX374980元；虚假XX房间，以收取首付及公共维修基金为由骗取宫XX199980元。该判决书判决吕某犯合同诈骗罪，责令其退赔栾某180000元、王X374980元、宫XX171980元等。吕某在上诉期内提起上诉，烟台市中级人民法院于2021年2月7日作出（2021）鲁06刑终37号刑事裁定书，驳回上诉，维持原判。栾某称吕某只退还其20000元房款，尚余180000元未退还，且吕某再无退款能力，涉案房屋是烟台某房产公司居间介绍成交的，因其提供虚假信息、疏于审核，故应赔偿栾某的损失。

【判决结果】：

一、烟台某房产公司于本判决生效之日起十日内在80,000元范围内就案外人吕某刑事退赔不足部分对栾某承担补充赔偿责任；二、齐某对烟台某房产公司的上述债务承担连带赔偿责任

判决后，烟台某房产公司不服提出上诉，二审维持原判。

【律师提醒】：
本案争议焦点为栾某与烟台某房产公司是否存在居间合同关系。
居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，烟台某房产公司作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时应尽到符合专业主体要求的必要、审慎注意义务，如审查核实与交易相关的主体身份、房产权属、委托代理关系等信息或证明材料，并判断交易的真实性、合理性。但是，烟台某房产公司在未对吕某是否有权出卖房屋进行充分了解以及调查核实房屋信息材料的情况下，即对外推广富饶中心的房屋，促成交易，并最终导致栾某被欺诈遭受首付款损失。栾某购买涉案房屋时系烟台某房产公司的员工，本身就从事房屋买卖居间工作，应当对提供居间服务具备相应的能力和素养，对房屋买卖交易应注意的基本问题、应核实的基本材料和信息有充分的了解，但栾某自身并未尽到合理的注意义务，对遭受的损失亦有过错。栾某系吕某实施合同诈骗罪的被害人，吕某骗取栾某的购房首付款系其犯罪所得，已被责令退赔，在吕某未能退赔的情况下，烟台某房产公司应对栾某的损失承担补充赔偿责任。结合栾某、烟台某房产公司各自的过错程度，烟台某房产公司在吕某尚未退赔金额中80,000元的范围内承担补充赔偿责任比较合理。烟台某房产公司是齐某独资的有限责任公司，齐某未提交证据证明自己的财产独立于烟台某房产公司的财产，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”之规定，齐某应对烟台某房产公司的债务承担连带赔偿责任。

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，烟台某房产公司法定代表人齐某向栾某提供房屋价款、能否落户等信息，栾某决定购房后由烟台某房产公司的员工周XX陪栾某与吕某签订购房合同、书写合同内容并将其中一联合同带回烟台某房产公司，可以认定烟台某房产公司在涉案房屋买卖中向栾某报告了订立合同的机会、提供了订立合同的媒介服务，栾某与烟台某房产公司之间居间合同关系依法成立并有效。
烟台某房产公司就涉案房屋买卖的有关事项负有如实报告义务，烟台某房产公司作为专业的房产中介机构，在进行居间服务时应当尽到符合专业要求的必要、合理、审慎注意义务，在其未对吕某是否有权出卖涉案房屋进行充分了解以及调查核实涉案房屋真实信息等情况下即推广并促成交易，最终导致栾某遭受损失。一审法院根据烟台某房产公司的过错程度，判令其在8万元范围内就案外人吕某刑事退赔不足部分对栾某承担补充赔偿责任并无不当。